CONTRATTI DI LOCAZIONE
Cosa sono
I contratti di locazione di immobili devono essere obbligatoriamente registrati. La registrazione può essere effettuata dal LOCATORE (proprietario) o dal CONDUTTORE (inquilino). L’unico caso in cui non sussiste l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione circa l’Attestazione della Prestazione Energetica dell’edificio (APE). La copia dell’APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013), nel caso di affitto di beni immobili diversi dall’uso abitativo (negozi, uffici ecc). non è invece necessario per l’affitto di box auto, garage, cantine ecc.
Contratto ordinario a canone libero (4+4)
E’ Caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono definire del tutto autonomamente l’entità del canone, ma con il vincolo però della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro, salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità, come ad esempio, l’utilizzazione dell’immobile per se o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento ecc..
Nulla vieta però alle parti di concordare una durata maggiore.
Trascorsi i primi 4 anni:
- il locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile;
Trascorsi gli 8 anni:
- le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto);
- il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile.
Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.
Nell’inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni.
Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)
L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini.
Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell’immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc…
E’ necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento ecc..).
Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro).
Queste le agevolazioni fiscali concesse:
- Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il 49,5% del canone annuale;
Sconto del 30% dell’imposta di registro. Che sarà divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore. - Per l’inquilino è prevista una detrazione d’imposta:
– di € 495,80 per redditi fino a € 15.493,71;
– di € 247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41. Oltre si perde ogni agevolazione.
Alla scadenza dei primi tre anni
Le parti possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni (ad esempio aumento del canone), altrimenti il contratto è prorogato di diritto (automaticamente) per ulteriori due anni.
Trascorsi i due anni di proroga
Su iniziativa del locatore e/o del conduttore potrà essere avviata la procedura:
– per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni;
– per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all’altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza;
Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa
Il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. Nulla vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata maggiore.
Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 anni che alla fine dell’intero periodo di contratto.
Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi prima.
Inoltre, le spese di registrazione del Concordato sono inferiori a quelle per altri contratti. Il proprietario può chiedere un deposito cauzionale (produttivo di interessi annui) che non sia superiore alle 3 mensilità.